Доста често клиенти ме питат дали и защо при сделките с имоти е препоръчително да се използват услугите на адвокат, освен тези на брокера. Несъмнено това е един допълнителен разход , който често хората решават да си спестят. И да, не винаги това спестяване води до някакви негативни последици за купувачите. Даже обратното – в да речем 95% от случаите всичко минава безпроблемно. Тук обаче оставям на вас да прецените дали желаете да поемете риска да бъдете част от онези оставащи 5%. В следващите редове ще опитам накратко да обясня ролята на брокера и адвоката в една сделка, както и разликите между тях.
Несъмнено покупката на жилище е голяма стъпка в живота на човек, която е свързана с немалко финансови средства, очаквания и притеснения. Брокерът е точния човек, който да ви помогне да намерите имот, който съответства на поставените от вас изисквания. След това обаче възниква въпросът – способен ли е този човек да защити достатъчно вашите средства, вашата покупка и би ли носил отговорност за това? Защото именно тук се корени една от основните разлики между брокер и адвокат в сделката– адвокатите членуват в професионални адвокатски колегии, като задължително имат сключена професионална застраховка „отговорност за вреди“ към клиентите си. Брокерите не носят подобна отговорност.
Масово явление е брокерите, уверени в своите знания и натрупан опит, да предлагат снабдяване с документи и проучване на имота, пълен правен анализ и прочее. За съжаление често клиенти се предоверяват на своите посредници , като това може да доведе до тежки последици, които все пак да наложат намесата на адвокат.
Не ме разбирайте погрешно – фигурата на брокера в процеса по закупуване на имот е много важна, но следва да бъде сведена до търсенето и предлагането на конкретни оферти. Проверката и анализът на документацията на имот, предварителни и окончателни договори, капариране и прочее – това са дейности, които са изцяло в юридическия спектър. В нито един момент не забравяйте, че влагате доста лични средства в покупката на този недвижим имот, и единствено компетентната проверка и съдействие от страна на адвокат могат да бъдат гаранция за защита на покупката ви.
Важно е да спомена още нещо – а именно, че брокерът получава своето възнаграждение единствено и само при сключване на сделката, докато на адвоката се плаща за направения анализ и преглед на документи, независимо дали след това сделката ще бъде осъществена. Което казано на простичък език означава, че брокерът има интерес сделката да се случи «на всяка цена», независимо от обстоятелствата.
Професионалният брокер няма да подведе купувача и със станалите модерни договори за „стоп-депозит“ или „стоп-капаро“. Често тези договори нямат никакво правно значение и не гарантират по никакъв начин вашите интереси. Тяхната цел се свежда до това да подсигурят брокера, че ще може да получи/приспадне своята комисионна от вече взетото „стоп-капаро“ от купувача, дори и по съдебен ред – защото купувачът вече е сложил подписа си под този договор с агента.
По никакъв начин настоящата статия не цели да омаловажи положените усилия от страна на всеки един от участниците в процеса. Но е много важно да не забравяте целта на всеки от тях – работата на брокерът е да продаде конкретен имот, целта на банката – да отпусне един кредит, който ще й носи лихва всеки месец, а работата на нотариуса – да следи за законността на сключваната сделка. Нито един от тримата не цели защита на вашите права и интереси, тъй като това не му е вменено като задължение . Това може да бъде направено от адвокат и то в течение на целия процес по закупуването на жилище.
При сделките с недвижими имоти аз мога да защитя вашите интереси като:
– Съставяне / проверка на Договор за гаранция или Стоп-капаро;
– Подпомагам снабдяването с необходимите документи;
– Проучване собствеността на имота;
– Проследяване на строителната документация в случай на покупка на новопостроен имот;
– Проверявам имоти за тежести (ипотека, искова молба , възбрана, договори за наем, евентуални възможности за претенции от трети страни)
– Съставяне на проект за предварителен договор / редактиране на вече изготвен такъв;
– Съставяне на проект за окончателен договор / нотариален акт и редактиране на вече изготвен такъв, както и съгласуване на същия с нотариуса, избран за сделката ;
– Присъствам на същинското сключване на предварителния и окончателен договор, като по този начин гарантирам, че при евентуални корекции няма да има негативни последици за вас;
